Nach den kräftigen Zugewinnen im Vorjahr befinden sich die Mietrenditen sowohl in den A- als auch in den B-Städten in einer leichten Konsolidierungsphase. Ein Grund dafür liegt in der Erholung der Kaufpreise. Es gibt aber auch Gewinner, vor allem im Osten der Republik. Langfristig bleiben die Perspektiven für Kapitalanleger aufgrund steigender Mieten positiv.

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Nach dem kräftigen und breiten Anstieg der Mietrenditen im vergangenen Jahr hat die Dynamik etwas nachgelassen. Die Bruttomietrendite, also die „Verzinsung“, die sich aus den Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ergibt, belief sich Ende Juli 2024 in den 30 deutschen Top-Städten durchschnittlich auf 3,79 Prozent. Das sind 0,20 Prozentpunkte weniger als sechs Monate zuvor. Allerdings waren vom rückläufigen Trend nicht alle Standorte gleichermaßen betroffen. In 19 der Top-30-Städte legten die Mietrenditen im Betrachtungszeitraum sogar noch leicht zu. Das zeigt, dass die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten je nach Region und Standort mitunter unterschiedlich verlaufen ist. In den Top-7-Metropolen ist eine Stabilisierung zu beobachten. In dieser Gruppe lag die Mietrendite Ende Juli 2024 im Schnitt bei 3,49 Prozent. Zu diesen Ergebnissen kommt der aktuelle Mietrenditeatlas des Immobilienfinanzierungsvermittlers Baufi24.

Steigende Kaufpreise als „Spielverderber“

„Dass die Mietrenditen in ihrer Gesamtheit etwas nachgegeben haben, liegt in erster Linie daran, dass sich die Kaufpreise von Wohnimmobilien vielerorts von ihren Tiefs erholt und zum Teil sogar das Vorkrisenniveau wieder erreicht haben. Da Kaufpreise schneller und heftiger auf Marktveränderungen reagieren als die Mieten, die sich in der Regel stetig entwickeln, war eine gewisse Konsolidierung zu erwarten“, erläutert Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24 und CEO der Bilthouse-Gruppe. Eine signifikante Trendumkehr bei den Mietrenditen nach unten hält er indes für wenig wahrscheinlich. Peeters ist überzeugt, dass Wohneigentum zu Kapitalanlagezwecken weiter an Attraktivität gewinnen wird: „Die aktuellen Mietrenditen stellen für Investoren eine solide und sichere Einkommensquelle dar. Der strukturell knappe Wohnraum in Deutschland dürfte die Mieten und damit auch die erzielbaren Renditen auf mittlere bis lange Sicht weiter nach oben tendieren lassen. Das gilt vor allem für urbane Gebiete mit starkem Bevölkerungszuwachs.“

Mietrenditen Top-7: Stuttgart führt Rangliste an, Düsseldorf überrascht positiv

Wie aus dem Mietrenditeatlas von Baufi24 hervorgeht, weist unter den A-Städten die Schwabenmetropole Stuttgart die höchste Mietrendite auf. Mit durchschnittlich 3,84 Prozent liegt sie nahezu auf dem Stand von Ende Januar 2024. Einen leichten Rückgang verzeichneten dagegen die deutschen Millionenstädte. In Berlin fiel die Mietrendite im Schnitt um 0,16 Prozentpunkte auf 3,26 Prozent, in Hamburg um 0,13 Prozentpunkte auf 2,81 Prozent, in München um 0,09 Prozentpunkte auf 2,82 Prozent und in Köln um 0,14 Prozentpunkte auf 3,34 Prozent. Die positive Ausnahme unter den Top-7 stellt Düsseldorf dar. In der Rheinmetropole legte die Mietrendite im Betrachtungszeitraum um 0,08 Prozentpunkte auf 3,21 Prozent zu.

Mietrenditen B-Städte: Der Westen büßt ein, der Osten gewinnt hinzu

Bei den B-Standorten fällt auf, dass die Mietrenditen vor allem in Städten nachgegeben haben, die in der Krise besonders günstige Kaufpreise aufwiesen und die von der Erholungsbewegung überdurchschnittlich profitieren konnten. Zu dieser Gruppe zählen vor allem Orte aus dem Ruhrpott. So sank in Oberhausen die Mietrendite um 0,65 Prozentpunkte. Gleichwohl bietet die Stadt immer noch eine weit überdurchschnittlich hohe Mietrendite von 4,73 Prozent. Ähnliches gilt für Gelsenkirchen (minus 0,56 Prozentpunkte auf 4,89 Prozent), Duisburg (minus 0,44 Prozentpunkte auf 4,45 Prozent), Dortmund (minus 0,45 Prozentpunkte auf 4,10 Prozent) und Bochum (minus 0,43 Prozent auf 4,28 Prozent). Hingegen finden sich im Osten der Republik mehrere Städte mit deutlichen Mietrenditezuwächsen. In Halle (Saale) legte diese um 0,50 Prozentpunkte auf 4,07 Prozent zu, in Leipzig um 0,25 Prozentpunkte auf 3,72 Prozent, in Dresden um 0,21 Prozentpunkte auf 4,03 Prozent und in Chemnitz um 0,18 Prozentpunkte auf 5,38 Prozent. Apropos Chemnitz: Eine Mietrendite von mehr als 5 Prozent ist unter den B-Standorten derzeit nur noch in Hagen (5,39 Prozent) zu erzielen.  

Wichtiger Hinweis: Die Bruttomietrendite liefert zwar wertvolle Hinweise über die Attraktivität eines Objekts, aber es gilt auch immer die Parameter der Immobilie wie etwa das Alter oder die Stadtteillage zu berücksichtigen.