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Bestandsimmobilien kaufen: Diese rechtlichen Fallstricke sollten Käufer kennen

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Der Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer Eigentumswohnung wirkt auf den ersten Blick einfacher als ein Neubau. Kein Planungsstress, kein Ärger mit Handwerkern, keine lange Wartezeit. Doch wer eine Bestandsimmobilie kauft, übernimmt auch deren Geschichte – inklusive möglicher Bauschäden, juristischer Altlasten oder formaler Mängel.

©ARGE Baurecht

Die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (ARGE Baurecht) warnt vor den häufigsten Stolperfallen – und erklärt, wie Käufer sich absichern können. 

Kauf „wie gesehen“ – ein gefährlicher Irrtum

In notariellen Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Haftung für Sachmängel oft ausgeschlossen. Viele Käufer glauben deshalb, sie hätten nachträglich keine Ansprüche mehr – ganz gleich, was sie entdecken. Doch das stimmt nur bedingt. 

„Wer arglistig verschweigt, dass das Dach undicht ist oder der Keller regelmäßig feucht wird, haftet auch dann, wenn die Gewährleistung im Vertrag ausgeschlossen wurde“, erklärt Manuela Reibold-Rolinger, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht und Mitglied der ARGE Baurecht. „Das gilt auch für marode Stromleitungen, Asbestplatten oder verdeckte Schimmelprobleme.“ 

Wer keine bösen Überraschungen erleben will, sollte das Objekt vor dem Kauf gründlich prüfen lassen – idealerweise durch einen unabhängigen Bausachverständigen. Die Kosten für das Gutachten lohnen sich, wenn es um Investitionen im sechsstelligen Bereich geht. 

Baugenehmigung prüfen – bevor es teuer wird

Ein unterschätztes Risiko beim Hauskauf sind ungenehmigte Anbauten oder Umbauten. Wintergärten, Garagen, Dachgauben oder Terrassen wurden in der Vergangenheit nicht immer fachgerecht oder genehmigt errichtet. 

„Im schlimmsten Fall droht sogar der Rückbau“, warnt Reibold-Rolinger. „Und das geht dann auf Kosten des neuen Eigentümers.“ 

Käufer sollten daher vor Vertragsabschluss Einsicht in die Bauakte nehmen – bei der Gemeinde oder der unteren Bauaufsichtsbehörde. Dort sind die Baugenehmigungen, Bauzeichnungen und Änderungsanträge hinterlegt. Weigert sich der Verkäufer, diese Unterlagen bereitzustellen, ist das ein Warnsignal.

Nicht ohne Gutachter – und nicht ohne Anwalt

Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie sollte ein Sachverständiger den Zustand des Gebäudes prüfen. Dabei geht es nicht nur um Bauschäden, sondern auch um den energetischen Zustand, eventuelle Altlasten im Boden oder die Einhaltung aktueller Vorschriften. 

Mindestens ebenso wichtig ist der juristische Check des Kaufvertrags – idealerweise durch eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Denn was im Vertrag steht, entscheidet im Ernstfall über Ihre Rechte. 

„Ein Haus ist kein Auto. Ein Fehlkauf lässt sich nicht mal eben rückgängig machen“, betont Reibold-Rolinger. „Deshalb gilt: Erst prüfen, dann unterschreiben.“ 

Was Käufer tun sollten – die Checkliste der ARGE Baurecht

  • Frühzeitig Einsicht in die Bauakte bei der Gemeinde nehmen 
  • Einen unabhängigen Bausachverständigen beauftragen 
  • Den Kaufvertrag vorab juristisch prüfen lassen 
  • Auf klare Regelungen zu Mängeln, Übergabezustand und Inventar achten 
  • Im Zweifel auf Rücktrittsrechte oder Vorbehalte im Vertrag bestehen 

Fazit

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss besonders wachsam sein. Mängel, Rechtsverstöße oder fehlende Genehmigungen werden sonst schnell zur Kostenfalle. Die ARGE Baurecht empfiehlt daher, frühzeitig Sachverständige und baurechtlich spezialisierte Anwältinnen oder Anwälte einzubeziehen. So lässt sich der Traum vom Eigenheim sicher und rechtlich sauber verwirklichen.